Usucapião ou REURB na Regularização de Imóveis em Áreas de Transição
Em muitas regiões do Brasil existem bairros inteiros que já pertencem à cidade — têm casas, ruas, luz e moradores há décadas — mas que ainda não pertencem ao Direito.
1. Introdução — O Brasil Invisível
Ao percorrer diversas regiões do país — das bordas de cidades litorâneas até áreas de expansão urbana — observa-se um fenômeno recorrente: bairros inteiros plenamente consolidados na realidade social, mas inexistentes no plano jurídico.
Casas construídas há décadas, ruas abertas, energia elétrica, abastecimento de água e até pagamento de tributos municipais convivem com uma ausência fundamental: a matrícula individual do imóvel.
Nesses casos, a segurança jurídica do morador frequentemente repousa apenas em contratos particulares de compra e venda — popularmente conhecidos como “contratos de gaveta” — ou na simples posse exercida ao longo do tempo.
Forma-se, assim, aquilo que se pode chamar de “Brasil invisível”: territórios que existem social e economicamente, mas permanecem à margem do sistema registral imobiliário.
Do Contrato de Gaveta à Matrícu…
Esse fenômeno é especialmente comum em áreas de transição, onde antigas glebas rurais foram parceladas informalmente e passaram gradualmente a adquirir características urbanas.
2. O Caminho Tradicional: A Usucapião
Durante décadas, o principal instrumento jurídico para transformar posse em propriedade foi a Usucapião.
Com a introdução da usucapião extrajudicial no sistema registral brasileiro, o procedimento tornou-se mais ágil para casos relativamente simples, sobretudo em imóveis urbanos individualizados.
Entretanto, quando se trata de áreas de transição — especialmente aquelas originalmente registradas como rurais — surgem obstáculos significativos.
Entre eles destacam-se:
a) O módulo rural mínimo
Em áreas cadastradas como rurais, a regularização da propriedade costuma esbarrar na exigência de respeito ao módulo rural regional, frequentemente superior a dois hectares. Lotes de 300 ou 1.000 metros quadrados tornam-se juridicamente problemáticos.
b) A exigência de produtividade agrária
Algumas modalidades de usucapião exigem não apenas moradia, mas também exploração produtiva da terra, requisito incompatível com chácaras de lazer ou residências permanentes.
c) A fragmentação da solução
Talvez o maior limite da usucapião seja sua natureza individual: cada processo resolve apenas um imóvel específico, ignorando a realidade urbanística do conjunto.
O resultado é um processo lento e fragmentado, incapaz de resolver o passivo jurídico de bairros inteiros.
3. A Mudança de Paradigma: A Regularização Fundiária Urbana
A partir da promulgação da Lei 13.465/2017, o ordenamento jurídico brasileiro passou a dispor de um instrumento mais adequado para lidar com núcleos urbanos informais: a Regularização Fundiária Urbana (REURB).
A grande inovação desse modelo reside na adoção do conceito de núcleo urbano informal.
Nesse contexto, o foco deixa de ser o lote isolado e passa a ser o território como um todo.
Assim, mesmo quando a matrícula original ainda classifica determinada área como rural, a presença de características urbanas consolidadas — como ruas, moradias, redes de serviços e ocupação permanente — permite reconhecer juridicamente a natureza urbana do núcleo.
Trata-se de uma inversão importante: o fato urbano consolidado passa a prevalecer sobre a classificação registral antiga.
4. Usucapião ou REURB? Uma Comparação Necessária
A comparação entre os dois instrumentos revela diferenças estruturais importantes.
Usucapião
- solução individual
- procedimento judicial ou extrajudicial
- foco no imóvel específico
- limitações em áreas rurais ou híbridas.
REURB
- solução coletiva
- procedimento administrativo conduzido pelo município
- regularização urbanística e registral do núcleo inteiro
- possibilidade de adaptação às realidades territoriais existentes.
Em termos simples, pode-se dizer que:
a usucapião atua no varejo;
a REURB atua no atacado.
Enquanto a primeira resolve um lote por vez, a segunda permite regularizar simultaneamente ruas, quadras e dezenas ou centenas de imóveis.
5. Áreas de Transição: O Desafio Contemporâneo
Grande parte dos conflitos fundiários atuais surge em áreas que não são plenamente urbanas nem completamente rurais.
São regiões onde:
- antigas glebas foram parceladas informalmente
- chácaras de lazer se transformaram em moradias permanentes
- bairros surgiram gradualmente sem planejamento urbanístico formal.
Nesses espaços híbridos, a usucapião tende a enfrentar obstáculos técnicos e ambientais que frequentemente inviabilizam soluções isoladas.
A regularização fundiária, por sua vez, permite abordar o problema de forma sistêmica, conciliando:
- planejamento urbano
- segurança jurídica
- e adequação ambiental.
6. Conclusão — Do Invisível ao Integrado
O fenômeno dos contratos de gaveta e das posses prolongadas revela uma característica marcante da formação territorial brasileira: a realidade social frequentemente precede o reconhecimento jurídico.
O desafio contemporâneo consiste em transformar essas realidades consolidadas em situações juridicamente seguras.
Nesse contexto, a usucapião permanece como instrumento valioso para regularizar imóveis urbanos isolados.
Contudo, quando se trata de bairros inteiros formados a partir de parcelamentos informais — especialmente em áreas de transição — a regularização fundiária urbana mostra-se um mecanismo mais adequado.
Mais do que uma simples ferramenta administrativa, a REURB representa uma ponte entre duas realidades:
de um lado, o Brasil invisível das posses e contratos particulares;
de outro, o Brasil formal das matrículas e da segurança jurídica.
É essa ponte que permite transformar territórios informais em espaços plenamente integrados ao ordenamento jurídico e à cidade.
Newton Luiz Finato
Advogado – OAB/RS 44.911
Newton Luiz Finato Sociedade Individual de Advocacia
Torres – Rio Grande do Sul,
Este ensaio foi publicado originalmente no Substack do autor:
https://open.substack.com/pub/finato/p/do-contrato-de-gaveta-a-matricula
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