Categoria: Estado de Direito e Liberdade

Usucapião ou REURB na Regularização de Imóveis em Áreas de Transição

Em muitas regiões do Brasil existem bairros inteiros que já pertencem à cidade — têm casas, ruas, luz e moradores há décadas — mas que ainda não pertencem ao Direito.

1. Introdução — O Brasil Invisível

Ao percorrer diversas regiões do país — das bordas de cidades litorâneas até áreas de expansão urbana — observa-se um fenômeno recorrente: bairros inteiros plenamente consolidados na realidade social, mas inexistentes no plano jurídico.

Casas construídas há décadas, ruas abertas, energia elétrica, abastecimento de água e até pagamento de tributos municipais convivem com uma ausência fundamental: a matrícula individual do imóvel.

Nesses casos, a segurança jurídica do morador frequentemente repousa apenas em contratos particulares de compra e venda — popularmente conhecidos como “contratos de gaveta” — ou na simples posse exercida ao longo do tempo.

Forma-se, assim, aquilo que se pode chamar de “Brasil invisível”: territórios que existem social e economicamente, mas permanecem à margem do sistema registral imobiliário.

Do Contrato de Gaveta à Matrícu…

Esse fenômeno é especialmente comum em áreas de transição, onde antigas glebas rurais foram parceladas informalmente e passaram gradualmente a adquirir características urbanas.

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2. O Caminho Tradicional: A Usucapião

Durante décadas, o principal instrumento jurídico para transformar posse em propriedade foi a Usucapião.

Com a introdução da usucapião extrajudicial no sistema registral brasileiro, o procedimento tornou-se mais ágil para casos relativamente simples, sobretudo em imóveis urbanos individualizados.

Entretanto, quando se trata de áreas de transição — especialmente aquelas originalmente registradas como rurais — surgem obstáculos significativos.

Entre eles destacam-se:

a) O módulo rural mínimo
Em áreas cadastradas como rurais, a regularização da propriedade costuma esbarrar na exigência de respeito ao módulo rural regional, frequentemente superior a dois hectares. Lotes de 300 ou 1.000 metros quadrados tornam-se juridicamente problemáticos.

b) A exigência de produtividade agrária
Algumas modalidades de usucapião exigem não apenas moradia, mas também exploração produtiva da terra, requisito incompatível com chácaras de lazer ou residências permanentes.

c) A fragmentação da solução
Talvez o maior limite da usucapião seja sua natureza individual: cada processo resolve apenas um imóvel específico, ignorando a realidade urbanística do conjunto.

O resultado é um processo lento e fragmentado, incapaz de resolver o passivo jurídico de bairros inteiros.

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3. A Mudança de Paradigma: A Regularização Fundiária Urbana

A partir da promulgação da Lei 13.465/2017, o ordenamento jurídico brasileiro passou a dispor de um instrumento mais adequado para lidar com núcleos urbanos informais: a Regularização Fundiária Urbana (REURB).

A grande inovação desse modelo reside na adoção do conceito de núcleo urbano informal.

Nesse contexto, o foco deixa de ser o lote isolado e passa a ser o território como um todo.

Assim, mesmo quando a matrícula original ainda classifica determinada área como rural, a presença de características urbanas consolidadas — como ruas, moradias, redes de serviços e ocupação permanente — permite reconhecer juridicamente a natureza urbana do núcleo.

Trata-se de uma inversão importante: o fato urbano consolidado passa a prevalecer sobre a classificação registral antiga.

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4. Usucapião ou REURB? Uma Comparação Necessária

A comparação entre os dois instrumentos revela diferenças estruturais importantes.

Usucapião

• solução individual
• procedimento judicial ou extrajudicial
• foco no imóvel específico
• limitações em áreas rurais ou híbridas.

REURB

• solução coletiva
• procedimento administrativo conduzido pelo município
• regularização urbanística e registral do núcleo inteiro
• possibilidade de adaptação às realidades territoriais existentes.

Em termos simples, pode-se dizer que:

a usucapião atua no varejo;
a REURB atua no atacado.

Enquanto a primeira resolve um lote por vez, a segunda permite regularizar simultaneamente ruas, quadras e dezenas ou centenas de imóveis.

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5. Áreas de Transição: O Desafio Contemporâneo

Grande parte dos conflitos fundiários atuais surge em áreas que não são plenamente urbanas nem completamente rurais.

São regiões onde:

• antigas glebas foram parceladas informalmente
• chácaras de lazer se transformaram em moradias permanentes
• bairros surgiram gradualmente sem planejamento urbanístico formal.

Nesses espaços híbridos, a usucapião tende a enfrentar obstáculos técnicos e ambientais que frequentemente inviabilizam soluções isoladas.

A regularização fundiária, por sua vez, permite abordar o problema de forma sistêmica, conciliando:

• planejamento urbano
• segurança jurídica
• e adequação ambiental.

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6. Conclusão — Do Invisível ao Integrado

O fenômeno dos contratos de gaveta e das posses prolongadas revela uma característica marcante da formação territorial brasileira: a realidade social frequentemente precede o reconhecimento jurídico.

O desafio contemporâneo consiste em transformar essas realidades consolidadas em situações juridicamente seguras.

Nesse contexto, a usucapião permanece como instrumento valioso para regularizar imóveis urbanos isolados.

Contudo, quando se trata de bairros inteiros formados a partir de parcelamentos informais — especialmente em áreas de transição — a regularização fundiária urbana mostra-se um mecanismo mais adequado.

Mais do que uma simples ferramenta administrativa, a REURB representa uma ponte entre duas realidades:

de um lado, o Brasil invisível das posses e contratos particulares;
de outro, o Brasil formal das matrículas e da segurança jurídica.

É essa ponte que permite transformar territórios informais em espaços plenamente integrados ao ordenamento jurídico e à cidade.

Newton Luiz Finato
Advogado – OAB/RS 44.911
Newton Luiz Finato Sociedade Individual de Advocacia

Torres – Rio Grande do Sul,

Este ensaio foi publicado originalmente no Substack do autor:
https://open.substack.com/pub/finato/p/do-contrato-de-gaveta-a-matricula

Por que sociedades sofisticadas dependem, antes de tudo, da maturidade interior dos indivíduos

Torres, sexta-feira, 6 de março de 2026

Tenho observado ao meu redor um fenômeno curioso:
as pessoas que menos governam a si mesmas são frequentemente as que mais tentam governar os outros.

Reclamam, criticam, elevam o tom da voz, adotam atitudes agressivas.
Projetam no ambiente suas emoções desordenadas como se, ao reorganizar o mundo exterior, pudessem compensar a falta de ordem interior.

Quase sempre fracassam.
E quando fracassam, tornam-se ainda mais frustradas e irritadas.

Esse comportamento não é raro. Pelo contrário, parece cada vez mais comum.

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A liquidez do mundo contemporâneo

Vivemos em uma época que muitos pensadores descreveram como fluida ou líquida. Estruturas sociais antes estáveis — família, comunidade, tradição — tornaram-se frágeis e instáveis.

Nesse cenário, a referência exterior enfraquece.

O problema é que, quando as estruturas externas se dissolvem, a necessidade de estrutura interior aumenta.

Sem essa estrutura interior, o indivíduo torna-se reativo.
Age por impulso, emoção ou ressentimento.

E quem não governa a si mesmo acaba tentando governar os outros.

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O paradoxo da sofisticação

Curiosamente, vivemos também em um mundo altamente sofisticado.

Nas organizações e instituições estudam-se com rigor conceitos como:

• risco
  
• decisão
  
• governança
  
• responsabilidade
  
• accountability
  
• compliance
  

Esses conceitos estruturam sistemas complexos de poder e decisão.

No entanto, ao mesmo tempo, observa-se uma crescente escassez de virtudes simples e antigas:

• quietude
  
• serenidade
  
• prudência
  
• clareza
  
• equilíbrio
  
• consciência
  

Temos instituições sofisticadas convivendo com indivíduos emocionalmente desorganizados.

Esse contraste talvez explique parte das desigualdades sociais e econômicas do nosso tempo.
Sistemas complexos exigem pessoas capazes de pensar, deliberar e decidir com calma.

Sem autogoverno interior, muitos acabam se tornando apenas reativos diante da vida.

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A formação do autogoverno

O autogoverno humano não nasce espontaneamente.

Ele se forma lentamente a partir de três fontes fundamentais:

educação,
cultura,
e experiência interior individual.

A educação transmite conhecimento e valores.
A cultura oferece referências de comportamento e sentido.
A experiência interior amadurece o indivíduo diante da vida.

Quando uma dessas dimensões enfraquece, o autogoverno se torna mais difícil.

Quando as três se enfraquecem simultaneamente, surgem sociedades tecnicamente avançadas, mas emocionalmente instáveis.

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A experiência interior esquecida

Talvez a maior carência do nosso tempo seja justamente a experiência interior.

Grande parte da energia humana é hoje direcionada para o exterior: entretenimento constante, estímulos digitais, excitação social permanente.

A vida torna-se um fluxo contínuo de estímulos.

Mas sem momentos de interioridade — silêncio, reflexão, contemplação — o indivíduo não se encontra consigo mesmo.

E quem não se encontra consigo mesmo dificilmente poderá governar sua própria vida.

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O caminho do equilíbrio

A arte do autogoverno não consiste em isolamento nem em rigidez.

Ela consiste em equilíbrio.

Equilíbrio entre ação e reflexão.
Entre participação no mundo e silêncio interior.

Algumas práticas humanas tradicionais sempre ajudaram nesse processo:

a leitura profunda,
o exercício físico disciplinado,
a contemplação,
o trabalho manual,
o contato com a natureza.

Essas atividades ordenam a mente e fortalecem o caráter.

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A responsabilidade com as próximas gerações

Essa reflexão inevitavelmente leva a uma pergunta:

que formação estamos oferecendo aos nossos filhos?

Se a educação enfatiza apenas desempenho, consumo e competição, mas negligencia prudência, serenidade e consciência, estaremos transmitindo um mundo tecnicamente sofisticado e interiormente frágil.

Talvez a tarefa mais importante de uma sociedade seja justamente preservar as condições para que os indivíduos aprendam a governar a si mesmos.

Porque, no final das contas, nenhuma arquitetura institucional é capaz de substituir a maturidade interior.

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Autogoverno não é poder sobre os outros.
É domínio sereno sobre si mesmo.

 Newton Luiz Finato

Advogado – OAB/RS 44.911

Pensamento estruturado e disciplina como fundamento da liberdade. 

Ensaio I — Liberdade, Pacto e Legitimidade Constitucional

O Estado de Direito não nasce do texto constitucional.
Nasce da liberdade.

Antes de qualquer norma, antes de qualquer instituição, antes de qualquer pacto político, existe a condição ontológica do ser humano: a liberdade. Não se trata de concessão estatal, nem de criação jurídica. Trata-se de atributo inerente ao indivíduo enquanto ser racional e consciente.

A ordem jurídica não cria a liberdade. Organiza-a.

I. Liberdade Ontológica como Fundamento

A liberdade é anterior ao Estado. Ela não decorre de lei positiva, mas constitui pressuposto para que qualquer ordem normativa tenha sentido. Sem liberdade, não há responsabilidade. Sem responsabilidade, não há legitimidade.

A liberdade ontológica é individual. Cada pessoa é, originariamente, senhora de suas decisões. Contudo, essa liberdade absoluta, exercida isoladamente, conduz ao conflito. A convivência exige racionalidade.

É nesse ponto que surge o pacto.

II. O Pacto como Autolimitação Racional

O pacto social não é submissão. É escolha.
Não é abdicação total. É autolimitação.

Ao pactuar, o indivíduo abre mão de parcela de sua liberdade natural em favor de uma ordem comum. Essa renúncia parcial não diminui sua condição ontológica; ao contrário, torna possível sua realização prática.

A autolimitação permite:

• previsibilidade,
  
• segurança,
  
• cooperação,
  
• estabilidade.
  

E esses elementos ampliam a liberdade concreta.

O “todo” não é antagonista da liberdade. É sua condição de expansão.

III. Constituição como Expressão Formal do Pacto

A Constituição não é origem da liberdade.
É formalização do pacto que organiza seu exercício.

Ela traduz em linguagem normativa os limites e garantias que estruturam a convivência. Ao fazê-lo, cria instituições, distribui competências e estabelece princípios.

Contudo, sua legitimidade não decorre apenas da forma.
Decorre da fidelidade ao fundamento que a sustenta.

Se a Constituição deixa de servir à preservação da liberdade ontológica, ela perde sua razão de ser.

IV. Democracia como Renovação Permanente

O pacto não é evento histórico encerrado.
É processo renovável.

O sistema democrático funciona como mecanismo de atualização contínua da legitimidade. Por meio dele, a sociedade revisita escolhas, ajusta normas, corrige distorções.

As emendas constitucionais são instrumentos dessa renovação.

A mutabilidade, portanto, não enfraquece o Estado de Direito.
Ao contrário, é condição de sua vitalidade.

Mas a mutabilidade não é ilimitada.

V. Limites Materiais e Núcleo de Preservação

Embora a Constituição possa ser alterada, ela não pode negar os princípios que justificam sua existência.

A liberdade ontológica constitui esse núcleo.

Se reformas normativas comprometerem de modo estrutural a preservação da liberdade — substituindo-a por dominação, arbitrariedade ou concentração desproporcional de poder — o pacto enfraquece.

O texto pode permanecer formalmente válido.
Mas a legitimidade material se dissolve.

VI. O Judiciário como Guardião do Pacto

A preservação do Estado de Direito exige instância de controle.

Cabe ao Judiciário exercer essa função. Não como criador do pacto, mas como seu guardião. Ao interpretar a Constituição, deve proteger o núcleo que assegura a liberdade e impedir que maiorias circunstanciais ultrapassem limites materiais.

Se essa função falha, a ordem deixa de ser jurídica para tornar-se apenas política. E quando o controle institucional se rompe, a história demonstra que as consequências são graves.

VII. Formação e Preservação

O Estado de Direito forma-se a partir da liberdade.
Preserva-se pela fidelidade a ela.

Sua estabilidade depende do equilíbrio entre:

• autolimitação racional,
  
• legitimidade democrática,
  
• supremacia constitucional,
  
• controle jurisdicional.
  

Quando esse equilíbrio é mantido, a liberdade ontológica encontra ambiente para florescer em liberdade concreta.

Quando se rompe, resta apenas estrutura formal desprovida de fundamento.

O Estado de Direito não é apenas sistema de normas.
É organização institucional da liberdade.

E sua preservação exige vigilância constante.

Newton Luiz Finato
Advogado – OAB/RS 44.911
Reflexões sobre Estado de Direito, Regulação e Autonomia na Era Digital.